¿Cómo encontrar las mejores hipotecas del mercado?

¿Cómo encontrar las mejores hipotecas del mercado? es una pregunta clave para toda pareja, familia o persona que busque activamente la compra de una vivienda y necesite financiación para acceder a su nuevo hogar. Despues de la gran burbuja inmobiliaria experimentada en España buscar la mejor hipoteca en el mercado te puede ofrecer ventajas adicionales como unos intereses más bajos y una financiación que puede rondar entre el 70 y 100% del valor de tu casa.

El primer “Gran consejo” que te ofrecemos es que no aceptes la primera hipoteca que te muestren, debes ir a diferentes entidades bancarias, comunicarte con asesores financieros y  revisar simuladores o comparadores de hipoteca, este consejo te puede ahorrar entre 25.000 y 70.000 euros durante la vida de tu hipoteca, por tanto, antes de lanzarte a comprar el piso o casa, tomate el tiempo necesario para analizar con estrategia la gran oferta de hipotecas y productos que existen en el mercado.

¿Que debo tener en cuenta para encontrar la mejor hipoteca?

Básicamente, y en función de tu perfil,  para encontrar la hipoteca deseada deberás tener en cuenta las siguientes variables:

1. Hipoteca fija / variable o mixta: la variable más importante pues marcará la cantidad de interés que pagarás durante la amortización de la hipoteca, por tanto, si seleccionas una mala opción pagarás sobrecostos entre 25.000 y 70.000 euros durante los 30 – 40 años que dure la hipoteca. Vamos a analizar este punto con detenimiento para que tomes la decisión acertada:

Hipoteca fija: es aquella que tiene un interés fijo durante toda la amortización, ejemplo un 3% TAE desde el año 1 hasta el último año de pago.

Ventajas: en todo momento sabrás la cuota a pagar, la cual será estable y no variará, por tanto, si el Euribor sube no asumirás sobrecostos en el pago de cuota mensual de la hipoteca.

Desventajas: La cuota será inicialmente más alta que la variable, aproximadamente un 1% más, por tanto, si el Euribor no sube pagarás una gran cantidad de dinero adicional en intereses.

Recomendaciones: Consideramos que tarde o temprano el Euribor subirá, por tanto, si tienes capacidad de pago para una cuota de hipoteca fija la recomendamos, la compra de vivienda es quizás las decisión más importante en la vida, por tanto, la seguridad debe premiar sobre la variabilidad.

Hipoteca variable: el interés varia semestralmente en función de la subida o bajada del Euribor, normalmente el banco la promociona como Euribor + interés fijo, el banco garantiza su rentabilidad, ya que siempre se beneficiará de un interés sobre este.

Ventajas. inicialmente la cuota será más barata (entre un 5 y 10%), si el Euribor se mantiene estable podrás ahorrar un dinero importante en la cuota mensual.

Desventajas: lo contrario, si el Euribor sube considerablemente la cuota mensual puede dispararse y tener problemas de liquidez para pagar la cuota, si tienes un presupuesto muy limitado debes tener cuidado con las fluctuaciones del mismo.

Recomendaciones: si tienes un presupuesto olgado, es una buena opción contratar una hipoteca variable, caso contrario selecciona una hipoteca fija para estar más tranquilo.

Hipoteca mixta: como su nombre indica es una mezcla entre la hipoteca variable y fija, inicialmente la hipoteca será fija (entre 1 y 10 años, en función de la entidad bancaria), a partir de ese momento pasara a tener un interés variables y la cuota se ajustará en función de la subida o bajadas de interés del Banco Central Europeo.

Ventajas: inicialmente tendrás la seguridad de contar con una cuota fija en tu hipoteca, teniendo tiempo suficiente para ahorrar, aumentar ingresos, dando como resultado una mejora de la salud financiera.

Desventajas: Puede que durante los años de interés fijo el Euribor no suba, y cuando tu hipoteca sea variable suban los interés, este sería el peor escenario para tu bolsillo.

Recomendaciones: personalmente creemos que es la peor opción del mercado y las más costosa a largo plazo, selecciónala si estas seguro de como evolucionaran los tipos de interés.

2. Comisiones de apertura / estudio o cancelación de la hipoteca: algunas entidades bancarias suelen cobrar comisiones de hasta el 1% por apertura. Ejemplo, si solicitas un importe de 100.000 euros y el banco cobra el 1% por apertura deberás asumir 1.000 euros adicionales de gastos que saldrá de tu bolsillo. Nuestra recomendación es que no selecciones este tipo de hipotecas salvo que te ofrezcan un interés muy bajo, el cual compense el pago del 1% en concepto de apertura de hipoteca.

Por otra parte esta la llamada cancelación anticipada de la hipoteca, imagina que durante el pago de la misma, tienes unos ahorros y deseas cancelar todo el capital adeudado al banco y que tu vivienda oficialmente este libre de cargas, el banco cobrará una comisión entre el 0.5% y el 0.25%. Ejemplo si has solicitado 100.000 euros y cancelas anticipadamente 60.000 euros deberás pagar entre 1.500 y 3.000 euros adicionales.

3. Clausula suelo: En España a partir de sentencia del Tribunal Supremo (9 de mayor de 2013) son de carácter ilegal, por tanto, no debes preocuparte por esta práctica abusiva de la banca que protegía sus intereses en contra de los particulares.

4. Plazo máximo de amortización: esta variable es fundamental ya que determinará la cuota que deberás pagar al mes, normalmente el tiempo máximo de amortización está entre los 30 y 40 años, dependiendo de la edad que tengas en el momento de presentar la solicitud, el banco te ofrecerá un periodo máximo para pagar tu hipoteca, a mayor tiempo menor cuota pero mayor los interés que pagaras.

Recomendamos que dentro de las posibilidades selecciones el menor número de años para amortizar la hipoteca, ahorrando entre 1.000 y 2.000 euros por cada año menos que selecciones como plazo para amortizar tu vivienda.

5. Porcentaje de financiación: este punto se vio afectado gravemente tras la crisis experimentada en España, anteriormente los bancos financiaban el 100 – 120% del valor real de la compra de la vivienda a través de una tasación sobrevalorada e irreal del mercado.

Los tiempos han cambiado, actualmente los bancos solo te prestaran entre el 70 y 80% del valor de tasación, asumiendo tu el resto del importa más gastos de apertura, notario, registrador de la propiedad e impuestos, todo ello ha dado como resultado una disminución del número de hipotecas solicitados en España, apenas a partir de 2017 se experimenta una mejora del sector.

Algunas entidades como BBVA o Bankinter ofrecen una financiación del 100% del valor real de la casa, no obstante esta oferta es exclusiva para clientes con gran solvencia económica y para importes que no superen los 250.000 euros, no obstante, la evolución del mercado nos ira acercando paulatinamente a una financiación total de la vivienda.

¿Que Bancos ofrecen actualmente las mejores hipotecas del mercado?

Las ofertas de los bancos cambian de forma periódica, por ello lo mejor es acudir a un comparador de hipotecas, el cual te informará de los cambios y condiciones en tiempo real, de forma generalizada nosotros recomendamos las siguientes hipotecas:

Hipotecas variable: las entidades con mejores condiciones son las siguientes:

Liberbank:

  • No tiene comisiones de apertura ni estudio
  • Garantiza tipo de interés fijo durante los 18 primeros meses
  • Financia hasta el 80%
  • Euribor + 0.89%

Openbank:

  • No tiene comisiones
  • Financia hasta el 80%
  • El plazo máximo de amortización es de hasta 30 años
  • Euribor + 0.89%

IngDirect:

  • Hasta un 80% de financiación
  • Plazo máximo de 40 años
  • Sin cláusula suelo
  • Euribor + 0.99%

Hipotecas mixtas: las entidades con mejores condiciones son las siguientes:

Openbank:

  • Ofrece un tramo fijo a 10 años
  • Es un producto sin comisiones
  • Cuenta con gestor personal
  • Euribor + 1.65%

IngDirect

  • Una misma cuota durante 10 años
  • Hasta 75% de financiación para segundas viviendas
  • Sin comisiones
  • Euribor + 0.99%

Ibercaja

  • Tiene establecida la misma cuota durante los 5 primeros años
  • Dispone de hasta 2 años de carencia
  • Ofrece un tipo de interés bonificable
  • Euribor + 1%

Hipotecas fijas: las entidades con mejores condiciones son las siguientes:

Liberbank

  • No conlleva comisiones de apertura ni estudio
  • Financia hasta un 80%
  • En un plazo máximo de hasta 30 años
  • Interés del 3% durante todo el plazo

Operbank

  • Es un préstamo sin comisiones
  • El plazo de amortización máximo es de 30 años
  • Cuenta con gestor personal
  • Interés del 2.07% durante todo el plazo

Sabadell

  • Financia hasta un 80% para primera vivienda
  • Ofrece un tipo de interés bonificado
  • Financia hasta un 70% para segunda vivienda
  • Interés del 3.11% durante todo el plazo

¿Que documentos tengo que entregar para que mi hipoteca sea aprobada?

Una vez que ya hemos encontrado la mejor hipoteca del mercado según nuestro perfil, es la hora de presentar los documentos necesarios para que el banco apruebe la operación. El banco nos pedirá una serie de requisitos en función de nuestra situación laboral, generalmente siempre solicitará:

  • Su DNI o NIE, si es extranjero y no dispone de NIE es poco probable que una entidad financiera en España aprueba su hipoteca, deberá acudir a métodos de financiamiento alternativos.
  • Declaración de renta (IRPF) del último año, es importante que cuente con ingresos nacionales y demostrables.
  • Vida laboral con un mínimo de antigüedad de un año.
  • Extractos bancarios de los tres últimos meses.
  • Si vive en alquiler deberás presentar copia del contrato, si tienes propiedad le solicitarán el pago del IBI.
  • Soporte que justifique ingresos extras como alquiler de viviendas u otros.
  • Autorización para ingresar al CIRBE, donde aparecerá si tiene contratado algún préstamo o crédito por un importe superior a 6.000 euros.

Para los autónomos o trabajadores por su cuenta el banco además le solicitará:

  • Declaración anual de IVA.
  • Pagos del IVA en el año en curso (pagos trimestrales).
  • Declaración anual (incluso de los dos últimos años) y fraccionada en curso.
  • Referencias de proveedores y clientes.

Para los trabajadores por cuenta ajena el banco además le solicitará:

  • Contrato laboral.
  • Últimas tres nóminas.
  • Teléfono de su empresa o jefe superior para verificar los datos suministrados por el trabajador.

Actualmente los bancos prestan con mayor facilidad a los trabajadores por cuenta ajena que a los autónomos, siendo necesario para este último grupo mayores garantías como un aval familiar o un menor porcentaje de financiación. Como regla general un autónomo deberá tener una antigüedad mínima de dos años (demostrable con la declaración de IRPF e IVA) para optar a una hipoteca.

En ambos casos es obligatorio que no tengamos un endeudamiento superior al 35% sumando todas las deudas (crédito de coche, créditos bancarios, etc) y obviamente la cuota de la hipoteca. Ejemplo: si un trabajador gana 1.500 euros y tiene actualmente una cuota mensual de 230 euros por su coche, la hipoteca no podrá superar un pago de 295 euros al mes, para un total de 525 euros de deuda que supone el 35% de 1.500 euros, por encima de este valor el banco entenderá que nuestras finanzas personales presenta sobre endeudamiento y existen mayores posibilidades de impago a mediano y largo plazo.

¿Qué son los productos vinculados? ¿Su contratación es obligatoria?

“La compra de casa es para toda la vida”, por tanto, el banco quiere tenerlo como “cliente para siempre”. los productos vinculados nos son obligatorios pero reducen el tipo de interés que aplica el banco, en algunos caso de hasta el 1% lo cual se traduce en una hipoteca de 100.000 euros durante 40 años en 40.000 euros de ahorro, por tanto, es recomendable contratar los productos vinculados, normalmente son los siguientes:

  • Domiciliar nóminas
  • Domiciliación de recibos de luz, movil, internet, etc.
  • Contratar un seguro de vida o de hogar que proteja el pago de hipoteca en caso de muerte o deterioro de la vivienda.
  • Contratar tarjetas de crédito (en algunos caso le pedirán un volumen anual de gasto en la tarjeta entregada?
  • Contratar un plan de pensiones y hacer un aporte mínimo de 600 euros anuales.

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